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| 修建性详规划 | |||||
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| 本规划说明书详细介绍规划设计方案的各项原则及策略,包括土地使用,交通组织,小区空间设计,环境设计等方面.整体方案力图建立起一个满足发展商投资策略、居民使用要求、用地环境等多方面要求的综合构架，为今后逐期发展提供一个可靠且具指导性的准则，同时，又考虑到今后发展的灵活性问题，使其能适应将来的市场需求变化，将一个充满生命力的，亲切温馨的田园小镇呈现在人们面前。 本规划设计在研究中自始至终突出两个主要因素。一是环境规划原则。为提高本住宅开发区的竞争力和居住质量，营造一个好的生活环境。二是按需规划原则。根据市场需求，居民需求，社区生活的需求，创造完善的规划及设计，使本规划在居住及使用的环境创造上，务实的，综合平衡的满足物质的，社会的，经济的各种需求上，达到有机的统一。 规划工作程序的设定 1.规划设计步骤 分析用地环境及发展可能性 划分用地分区及序列组织 应用完善的规划方法进行综合规划 引入“田园小镇”的规划因素及概念 社区中心位置及分组团服务点引入 小镇总体形象确立及总体规划设计完成 2.资料分析 用地周围现有及规划中的用地意向 归纳用地本身的优缺点 气候及地理变化因素 3.用地分区概念 设计数个不同的用地分区方案，并根据功能需要作出比较及改进。 4.倾向性规划方案的发展 在确定了的倾向性分区规划方案中，进一步考虑到以下因素 行人及汽车流向 朝向及体块效果及楼宇和开放空间的关系 开敞空间系列 不同建筑物之间的联系 焦点建筑及景观的确立 整体主题的形成 邻里关系的发展及建立 5.总平面规划设计 在已确定的规划平面设计中得到改善和加强的因素包括 对行人及汽车流向作出修改 标明主要出入口 明确开敞空间网络 将商业，教育，康体等社区设施融入总平面之中 选择合适的住宅单体并作出适当组合 确立住宅组群的模式 设立垃圾收集点及公共交通站 用地分析 1.用地位置及地貌 用地位于烟台市现黄务办事处初家卧龙、夏家卧龙村附近，占地77.58公顷，基本以缓坡为主，一条排洪渠东西横穿用地中央。 2.用地环境及交通状况 用地距市中心约15分钟车程，位处规划中连接机场的城市干道沿线，具有非常有利的交通优势。 用地局部有现状保留住宅楼，西南为规划中的高科技产业园区。 用地北高南低，规划范围基本为山脚下的缓坡，东侧为现状水库。 3.用地现状对本规划的影响 城市干道贯穿用地内部对居住区完整性，安全管理，环境营造上的影响。 用地中现有排洪渠的保留及改造。 交通噪音，主要来自连接机场的城市干道。 本规划用地从整体上看具备很多重要的优势，其紧邻城市干道，北侧有大片的山林绿化，西南规划有高科技产业园区，东侧有水库可借景，现状排洪渠有改造潜力，且本身有70多公顷完整的占地，具备以整体规划而形成一个完整丰富的居住区的极大潜力，以达到环境、社会、经济平衡发展的目标。 计需求及规划功能 1.需求决定规划设计 尽管规划设计离不开用地的客观条件及各种城市结构系统，建筑形式等制约，但一切用地的规划，住宅形式的选择，市政设施的安排，都很大程度上受到一个极为重要的因素决定，就是“人的需要”。 故此，本规划作为现代居住小区发展项目，注重以下几点 力图创造一个整体社区环境，而不仅仅是住宅的拼合。 注重幼儿及少年的有关设施及中小学。 大量的自然绿化空间。 便利的机动车及行人的交通组织。 便利的购物网络，包括不同等级的便利店，及主要大型购物中心。 多种类型可供选择的高质量住宅建筑。 具备显著的独特性格，并随不断变化的社区成长得到加强。 2住宅类型 住宅需求将随着人们的生活水平的改善而变化，故住宅类型在分期发展上应有所不同，为以后的市场变化提供更具灵活性和可适应性的规划设计。 整体规划在一期主要考虑多层住宅的发展形式，考虑多层，低密度，低造价，高质量的要求，将不同户型，包括二室，三室，四室，跃层等户型按不同的需求比例组成组团。第二期则相应考虑较高档公寓，高层公寓，低层低密度联排住宅等不同类型。提供多种发展的可能性。 3商业设施配套 商业设施主要分为大型购物中心，社区购物中心及组团便利购物店三个大等级，以满足居民不同的需求。各种类型不同的商业设施，其服务半径，服务内容及重点各有不同。大型购物中心不仅是购物的场所，也是居民游乐，宴客，文化活动，经济活动的场所。社区购物中心除购物外，还包括一般日常服务如美容、剪发、修补等项目。而组团便利店则倾向经营副食，杂物等非挑选性日用品。 4教育及社区服务 教育配套设施是居住区规划中不可缺少的环节，直接影响到居民的居住质量及居住区的市场竞争力。学校及幼儿园托儿所根据规范计算规模，在位置确定上既做到平衡区内各部分的人流走向及距离，又避免对居住区居民造成噪声及其它影响。 社区服务设施（会所）包括居住区管理，社区文化中心，医务所等。 5康体设施 康体设施是随居民生活素质的提高而变化，本规划将其分为室内与室外两种。室内主要是会所，其中包括有室内游泳池，室内多功能运动馆等，以便在一年四季全天候为居民提供良好的运动场所。室外设施包括集中网球场，跑步（步行）径及一系列等级不同的公园及绿地，供居民在绿色环境中活动。 (规划结构图) 总体规划原则 1总体规划构架分析 总体规划构架分析的目的是确定影响整个规划的几个重要因素及其之间的关系。这些因素包括交通网络、土地使用功能划分、社区中心位置及其等级、及开敞空间绿化系统。这些因素组成的构架是根据用地客观环境条件及规划原则而定出，将会对下一步更详细的规划设计提供可靠的基础。 经过详细的分析，控规中连接本用地与烟台市中心和机场的城市干道是影响本规划构架形成的一个重要因素。大量的车流人流来往于本用地，故此是主要的中心购物商场有利的沿街位置。同时，由于城市干道的噪音影响，及人流混杂，因此沿城市道路设置商业区带，以适当地将居住区与城市道路隔离。 社区中心位置的确定亦是形成居住区整体架构的主要因素。设于沿城市道路的中心位置将有助于平衡各期发展的使用及形成本居住区的整体形象。 现有排洪渠的保留和整治，用地北侧大片山地的引入又是形成本规划构架的主要因素。开敞空间及绿化带自然而有机的贯穿于整个居住区之中，形成丰富的轴线。 （中心广场平面图） 总体规划设计方案 1总体规划组成部分 该规划方案主要包括如下部分 大型购物及娱乐中心。该中心包括大型仓储式购物商场，多种类的零售店及专门店，多种类的娱乐设施，环路酒廊及食品街，办公用房等。 五个分期开发的住宅小区。每个小区由不同种类及标准的住宅组成，配合小区内的活动中心，花园绿地及便利店，形成相对独立的发展组团，为迎合市场需要提供更完善的住宅环境。 居住区内部的社区活动中心及配套。包括多种服务性商业点，学校，幼儿园及托儿所。社区中心位于各期小区发展的交结点，也是居民上下班及班车的必经之处。 相互连续的完整的绿化空间体系。构成大片互相呼应的变化有序的园林景观。 完善便捷的交通系统。在居住区级主路下基本形成东西入口的外环交通体系，连接住宅尽端路。 起伏有序的竖向空间组织。点式小高层与开敞空间结合布置，公共建筑和绿地广场以及高层住宅作为轴线末端的对景点，在视觉上是本方案的强烈标志，也同时是竖向空间序列的高潮。 2主商业区规划 中心购物及娱乐场所沿城市干道集中布置在用地中心。该城市道路是龙峰生活小区通往烟台市中心区地唯一主要干道，也是从机场方向进入烟台市的主要通道。由于本项目发展的规模及西南侧科技园区用地的存在，相对独立的大型购物中心有其重要的意义，其作用不仅可以满足本项目以“田园小镇”概念而发展出的小镇整体而独立的居住便捷度，又可服务于周边地段，以及过路购物需要。同时，亦可将停车拥挤的市中心区购物模式打破，通过便捷的交通和停车设施组织，将市区居民吸引到本购物中心来。 3住宅小区及邻里组团 本居住区占地规模庞大，77.58公顷，故结合分期发展模式，将本用地分成五个住宅小区，小区内部再划分组团。组团由内庭院式的邻里组合构成，其构成序列将由宅前路连接两面住宅邻里，再由组团路将多个邻里组合，联结构成组团，多个组团结合构成发展小区。如此形成有组织的空间序列构架，并在多个组团的结合处设置公建配套网点。 邻里组团式住宅布局广泛采用在欧美的小区设计中，同时也是对中国北方院落式住宅形式的有机应用，有那庭院围和效果的住宅组团，有利于创造层次明确的空间领域，使邻里组团内的居民住户享受相对的私密性及安全宁静的生活环境，便于管理及增加人与人之间的交流，每个邻里组团可在今后的管理中做一个居民管理站点。 （邻里组团示意图） 4居住区内公建配套设计 居住区内公建配套设施按居住区规划比例安排，除位于城市道路沿线的主商业中心外，遵循交通分区组织系统，及人们的日常行为轨迹，按照公建项目自身的性质，综合部位，在居住区主路两侧或结合绿化空间体系布置购物商店，聚会广场以及托幼等，这样既方便上下班人流，又避免对居民居住造成影响。居住区中心结合绿化广场成为本方案的心脏地带。 5交通道路系统规划 道路组织力求分级明确，避免交通噪声和过境车辆的穿行对居住环境和居民安全的影响。其设计原则为 提供实用而有效的机动车，人行道系统网络，道路分级设计。 避免有过多的出入口进入居住区，以便于管理及影响居住区的环境质量。 在小区级道路上考虑设置沿路停车作为地面停车的主要形式，灵活便捷的停车位便于安全管理。 通过在路口端头布置组织具特色的小品，并利用绿化处理营造道路的可识别性。 在主路旁种植体形较大的常绿树，以提高居住环境质量。 故本规划方案以一条曲线形道路为居住区内主要干道，且该道路避免笔直穿行，弯曲的道路创造出步移景异的效果，又迫使进入车辆减速慢行。沿组团道路设置停车位，让私家车有组织的停放，形成组团外停车的停车模式。宅前路仅允许必须进入的车辆通行，以备作搬家及紧急情况使用。 区内主路路宽9米，考虑双向行车及单排停车宽度，次一级的组团路因考虑停车场设置设为6米宽，便于车辆进出，宅前路为3米。 穿越居住区的城市道路上下4车道，是交通上最易造成拥挤且不便的地方，有鉴于此，我们在规划上在居住区与主商业区之间加设辅路，便于分减交通量。 景观设计总体概念 视觉驻留点 是视觉空间停留的场所，例如，在道路的尽头阻挡空间的建筑。视觉驻留点在景观设计上具有重要的位置。 标志 社区应具有简洁明了的特性。连续而均等的空间会使外来者不易分辨。也使居住者失去空间的领域感，感觉不到自己的街区特点。合适的标志，特别是从远处可识别的标志是街区设计的重要因素。 入口空间 由于设计出了入口空间，能划分出街区的领域空间。象过去的带有城墙的城市一样，由于设置了入口空间，从而创造出了内部亲和性的空间。 连续性 即空间的连续性。不是一种单调的连续性，而是一种逐渐变化并且连续性的景观，是景观设计上的重要手法。 天际线 天空与建筑物的接触点是景观设计的要点。在良好的街区中一定要考虑其天际线，因而建筑物的顶部设计是很重要的。 园林规划总体概念 创造不同的园林特色去配合不同空间在位置及功能上的需要 利用天然而富装饰性的树木和地形使整个项目能完全的融入邻近的环境 充分利用地段内的景观优势，强化地形去确立园林景观的联系和高潮 1重点公众空间 水滨绿地 横贯居住区与商业区的水滨绿地，将会成为整个发展的重点。两旁种植特选树种，行人道铺以特别设计的适石材，水滨设置观景台，两岸作特别的细部装饰和灯光效果处理。 中心广场 主广场及南侧喷泉广场作为空间的焦点，是提供表演及聚会的重要场地。连接主商业区及社区中心以林木和铺地去减低城市道路所带来的分离感，而利用墙面的朝向，植树和其它广场上的元素，引导人流。 广场尽可能保持完整性，从而满足各种功能的使用，特别的铺地加强广场“以行人为主体“的概念。 绿色主干 为小公园，休憩区和林植区组成，由南至北的绿化轴线，利用平缓堆土去形成一连串大小不一的小草坪，小花园，并有架空的步行系统串连起整个绿色主干空间，提供一个特别的形象和特性，富于装饰性的花园式绿化提供良好的视觉通道为邻近住宅居民提供休闲的去处。 2住宅组团 住宅组团及庭院“组团“乃住宅区组成的主概念，透过不同的园林处理，包括: 围墙 屏障和缓冲植物 大门 不同植物类型的变化 不同行人道铺地材料的变化 住宅单元被组合近不同的空间领域。而要创造成功的空间领域，关键还在于如何组织停车。本设计的原则是： 停车设置于住宅庭院之外，利用住宅山墙面停车，尽量与住宅单体接近，以避免汽车噪音对居民造成过大影响。 停车场用绿化分割成小组群。 停车场的设计结合住宅庭院的铺地考虑。 椭圆形组群 本项目的南面，设计了一个具有一定规模的，相对独立的椭圆住宅形组群，其中心花园由装饰性很强的草坪组成，极为惬意且富于贵族味道。弧线形的单体设计带出高尚优雅的居住空间。 3街道和绿荫大道 主路 设计成弧线形把宁静的住宅区连接起来。路旁的行人道和绿化又形成园林绿化体系。透过选择合适的树种，可以另每段道路拥有不同特色，从而使居民及访客很容易认知方位。 入户小径 可以透过不同的铺地用料，营造宁静和轻松的感觉。部分路面与室外庭院空间联系起来加以组织。 生态环境设计 以可持续的具有良好环境的生活为目标进行设计 追求舒适性的同时，充分考虑资源的有限性；追求经济性的同时，计算将来为恢复环境需花费的投资；追求方便性的同时，重视我们身边的自然环境 充分利用“环境共生”的要素 考虑废气物处理场地，包括社区中水处理厂和垃圾处理厂的设置。 考虑包括维护在内的“环境共生” 提供生态空间 在经济高速发展之后，住宅的绿化作为不可缺少的居住性能得到了重视，特别是在集合住宅区以内的绿化，所规划的绿化在城市的要素中占有重要的地位，自然的“绿”与“水”也是一种使人心情舒畅的重要因素，可采用亲水性循环装置收集储存雨水，使其渗入地下从而保证地下水。围绕着水的有关问题，下雨时的安全性，水质与水量，卫生方面，以及落叶的清扫等维护管理等方面的技术性问题虽然有很多，但是得到了管理者的理解就能够得以实现。 绿化的数量充分 小动物和昆虫能够生息 在有“水”和“绿”的地方，昆虫和鸟类一定会来，设计上创造出一种“生物生息地”的自然环境。我们身边的自然环境与大环境同样重要。每个微小而局部的自然环境构成能使城市回归自然。 能源的有效利用 提高住宅的隔热性能，保证自然通风，利用太阳能（被动式太阳能系统）蓄热。 分期发展程序及策略 本规划考虑到分期发展的灵活性和实施性，根据用地现状，将其分成五期，以配合业主发展步骤及市场需求。每期有不同的住宅类型及建筑形式，但又与整体规划相统一。由于机场路是居住区的中心主干道，故建议以其为引线，将靠近市区一侧城市干道西侧住宅及公建并入第一、二期发展中，包括并入第一期的社区中心，这对建立居住区整体环境效果，促进发展中的住宅销售，有着积极的影响。 |